Bis zum 31. Januar 2023 müssen Immobilienbesitzer eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ an das Finanzamt übermitteln. Mit deren Hilfe soll dann ab 2025 die neue Grundsteuer erhoben werden. S-Quin-Kunden können mit ein cleveres Online-Tool zum Vorzugspreis nutzen und so die Erklärung bequem per Elster ans Finanzamt übermitteln.
Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die bisherigen Vorschriften zur Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Grund: Da die Einheitswerte, die für die Grundstücke herangezogen wurden, letztmals in den alten Bundesländern zum 1. Januar 1935, in den neuen Bundesländern zum 1. Januar 1964 aktualisiert wurden, mussten für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuerbeträge gezahlt werden. Dies stellte ein klaren Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung dar.
Fair und einfach heißt die neue Formel
Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen künftig die gleiche Grundsteuer zahlen. Deshalb werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden ziemlich sicher auch noch angepasst werden, um mehr Steuergerechtigkeit zu erreichen.
Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sogenannte Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier folgende Bewertungsverfahren:
- Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.
- Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.
- Ausnahme: Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt anhand von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
Für das Ertragswertverfahren werden folgende Parameter herangezogen: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohnfläche, Mietniveaustufe und die monatliche Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter. Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts unter anderem an Herstellungskosten, Grundfläche und Alter des Gebäudes, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 Promille für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 Promille für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Grundsteuerwert und Steuermessbetrag setzt das Finanzamt in einem Feststellungsbescheid fest.
Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer letztlich ausfallen wird, lässt sich noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.
Bundesländer mit eigenen Regelungen
Das Bundesmodell findet allerdings nicht in allen Bundesländern Anwendung. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle entwickelt. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert. Egal ob Bundesmodell oder Landesmodell: Die neue Grundsteuer wird erst ab 2025 fällig.
Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Diese muss elektronisch per Elster eingereicht werden. Dies ist seit dem 1. Juli möglich. Letzter Abgabetermin ist der 31. Oktober 2022. Für jedes Objekt werden folgende Angaben benötigt:
- Lage des Grundstücks oder des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
- Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
- Eigentumsverhältnisse
- Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
- Fläche des Grundstücks
- Gegebenenfalls Wohnfläche und Grundfläche des Gebäudes
- Angaben, ob das Objekt in mehreren Gemeinden liegt
- Miteigentumsanteil
- Nutzungsart
- Baudenkmal-Status
- Gegebenenfalls Abbruchverpflichtung
- Service & Beratung
Sie finden die Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid und in der Teilungserklärung. Sollten die Daten nicht mehr auffindbar sein, können Sie eine Flurkarte beim Vermessungsamt und einen Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragen.
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- Bequem ohne Elster-Zertifikate
- Kosten für die erste Elster-Übermittlung: 34,95 Euro und für jede weitere Immobilie 29,95 Euro, inklusive der automatisch abrufbaren Liegenschaftsdaten.
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