Aktuell wächst das Angebot an Immobilien, die Preise sind gefallen. Das spielt Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, in die Karten. Dennoch ist die Suche nach dem Traumobjekt kein Selbstläufer. Experten erklären, welche Strategien Erfolg versprechen.
Text: Stefanie Hutschenreuter
Wer gerade auf der Suche nach einer Kaufimmobilie ist, hat wesentlich größere Chancen, sein Wunschobjekt zu finden, als noch vor einem Jahr, denn der Markt hat sich komplett gedreht. „Aus einem Verkäufermarkt mit wenig Angebot und großer Nachfrage ist in kürzester Zeit ein Käufermarkt mit einem Überhang an Objekten und weniger Nachfrage geworden“, sagt Tobias Hermanns, Geschäftsführer der S-Immo Aachen.
Diese Trendwende ist eine Folge der gestiegenen Hypothekenzinsen. Bei den momentanen Konditionen mit etwa dreimal so hohen Zinsen wie noch Anfang 2022 sind die Finanzierungskosten binnen kurzer Zeit extrem gestiegen. Nicht jeder kann sich noch seine Traumimmobilie leisten. Hinzu kommt die anhaltend hohe Inflation.
Das lässt die Nachfrage nach Immobilien sinken und in der Folge auch die Immobilienpreise. Während diese jahrelang nur eine Richtung kannten, und zwar nach oben, gingen sie dem Statistischen Bundesamt zufolge im ersten Quartal 2023 durchschnittlich um 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zurück. Das ist der stärkste Rückgang innerhalb eines Jahres seit 2000.
Es sind vor allem ältere Häuser mit einem großen energetischen Sanierungsstau, die an Wert verloren haben – mancherorts, wie in Aachen, sogar um bis zu 20 Prozent im Vergleich zu 2022. „Bei modernen Häusern, die eine zeitgemäße Ausstattung mit Wärmepumpe, Dreifachverglasung und Wärmedämmverbundsystem besitzen, sind die Kaufpreise in unserer Region hingegen nahezu gleich geblieben“, erläutert Hermanns.
Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in und um Lübeck: Während die Kaufpreise für neuere Immobilien nur moderat sanken, sind ältere, sanierungsbedürftige Gebäude um rund ein Viertel günstiger als vor einem Jahr. Rodja Koop, Leiter des Immobilienvertriebs der Sparkasse zu Lübeck, relativiert jedoch: „Bei all dem darf man nicht vergessen, von welchem Preisniveau wir gekommen sind. Gerade bei uns in der Ostseeregion, aber auch in vielen anderen Gegenden hatte sich Corona wie eine Art Brandbeschleuniger auf die Immobilienpreise ausgewirkt. Zusammen mit den damals geringen Finanzierungskosten waren die Preise geradezu explodiert.“ Jetzt sind sie wieder in etwa auf Vor-Corona-Niveau.
Markt normalisiert sich
Parallel gibt es bundesweit bei den Mieten einen gegenläufigen Trend: Sie steigen. Zum einen, weil die hohe Inflation die Indexmieten nach oben treibt, zum anderen, weil angesichts der gestiegenen Zinsen mehr eigentlich kaufwillige Menschen auf den Mietmarkt ausweichen. Die stagnierende Bautätigkeit und eine hohe Zuwanderung verstärken den Trend noch, sodass Mietobjekte derzeit besonders in urbanen Gegenden sehr gefragt sind.
„Doch zu mieten, ist nicht wirklich eine Alternative“, betont Koop. „Die Mieten werden weiter anziehen, die Zinsen für Kaufimmobilien aber nicht extrem nachgeben. Wenn ich also den Wunsch habe, mir eine Immobilie zuzulegen, wäre jetzt der richtige Zeitpunkt.“
Auch Tobias Hermanns sieht die aktuelle Situation für Kaufwillige positiv und sagt: „Die Suche nach einem geeigneten Objekt ist einfacher geworden. Vor allem Menschen mit Eigenkapital, die lange gesucht haben und nicht fündig wurden, weil der Markt überhitzt war, haben jetzt die Möglichkeit, zuzuschlagen.“ Nach wie vor sei der Wunsch nach einem Eigenheim groß. Hermanns: „Wir sehen anhand gleichbleibender Objektzahlen im Vermittlungsgeschäft, dass die Nachfrage durchaus stabil bleibt.“
Tipps zur Immobiliensuche
Doch wie findet man seine Traumimmobilie? Zuerst einmal ist es wichtig, herauszufinden, wie viel das Haus oder die Wohnung kosten darf. Ein Gespräch mit dem Sparkassenberater bringt Klarheit. Der Finanzprofi errechnet anhand der aktuellen Parameter den persönlichen Finanzierungsbedarf. Ist das „Was kann ich mir leisten?“-Gespräch schon eine Zeit lang her, empfiehlt es sich, den maximalen Kaufpreis noch einmal neu abstecken zu lassen – insbesondere, wenn das Gespräch vor der Zinswende lag. Immobilienprofis raten, bei der Finanzplanung 10 bis 15 Prozent Puffer einzuplanen, um auch bei unvorhergesehenen Umbauten oder Sanierungen nicht in Schwierigkeiten zu geraten.
Dann geht es an die Suche. „Viele Objekte, die vorher unter der Hand verkauft worden sind, tauchen jetzt auf dem Markt auf“, sagt Tobias Hermanns. Die gängigen Immobilienportale nach geeigneten Objekten zu durchforsten, verschafft einem heute mehr als früher einen realistischen Marktüberblick. Sinnvoll ist es, gleich auf mehreren Immobilien- und Kleinanzeigenportalen Suchassistenten einzurichten.
Datenbank der Sparkassen nutzen
Der Immobilienpreisspiegel der LBS gibt Auskunft über die Preise für Häuser und Wohnungen in mehr als 1030 Städten. Online einsehbar ist er unter lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de. Auch die Immobilienabteilungen der Sparkassen führen üblicherweise eine eigene Immobiliendatenbank, in die sich Kunden kostenfrei eintragen lassen können. So erhalten sie neue und zu ihrer Suche passende Angebote zwei bis drei Tage vor der Veröffentlichung im Internet. „Dieser Zeitvorteil ist nicht mehr so entscheidend wie noch vor einem Jahr“, sagt Rodja Koop. „Nach wie vor gibt es jedoch Immobilien, die sehr begehrt sind, und da ist der Suchvorsprung durchaus wichtig.“
Es ist sinnvoll, sein Kaufgesuch auch bei Verwandten, Freunden und im Kollegenkreis kundzutun. Suchanzeigen im Supermarkt ans Schwarze Brett zu pinnen oder Flyer mit Suchanfrage in alle Briefkästen in der gewünschten Wohngegend zu werfen, kann ebenfalls zum Erfolg führen. „Bei dem jetzigen großen Angebot brauche ich das aber eigentlich nicht mehr zu tun“, meint Koop. Nichtsdestoweniger kann es nicht schaden, am Wochenende einmal durch den neuen Wunschwohnort zu spazieren und den Kontakt zu den Anwohnern zu suchen. Vielleicht hat der eine oder andere einen Tipp.
Ratgeber an die Seite holen
Erfolgversprechender ist es jedoch nach wie vor, einen erfahrenen Makler zu engagieren. Die Vermittlungsprofis der ortsansässigen Sparkassen haben üblicherweise einen guten Überblick über die regionale Marktlage und wissen, welche Preise angemessen sind. Außerdem können sie auch hinsichtlich der Finanzierung beraten. Ein seriöser Makler wird zudem prüfen, ob bei dem ins Auge gefassten Objekt baurechtlich alles genehmigt wurde. Auch die sonstigen Rahmenbedingungen wie das Abklären möglicher im Grundbuch eingetragener Lasten gehören zum Aufgabengebiet des Vermittlers.
Handelt es sich bei dem Wunschobjekt um ein älteres Gebäude, ist es ratsam, auch einen Baufachmann zurate zu ziehen. Er kann den Sanierungsaufwand der Immobilie abschätzen. „Blind vertrauen sollte man ihm aber nicht, sondern sich immer eine Zweitmeinung einholen. Gerade Sanierungskosten werden sehr unterschiedlich berechnet“, so die Erfahrung von Koop. Möglicherweise lassen sich nicht unbedingt notwendige Modernisierungen auch erst später in Angriff nehmen.
Sicherer mit Profi-Hilfe
Lassen Sie sich bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung von einem Bauexperten begleiten.
Ist eine Wunschimmobilie gefunden, empfiehlt es sich, sie mit einem Sachverständigen zu besichtigen. Denn der Bauprofi kann beurteilen, ob es Mängel am Gebäude gibt, und einen Sanierungsbedarf abschätzen. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind im bundesweiten IHK-Sachverständigenverzeichnis (svv.ihk.de) gelistet. Die Online-Datenbank enthält eine Suchfunktion. Mit wenigen Klicks lässt sich damit ein Experte in der Nähe ausfindig machen. Gutachter für die Baubegehung vermitteln auch der Verband Privater Bauherren (VPB) oder der Bauherren-Schutzbund (BSB) – allerdings nur für Mitglieder. Die Kosten für eine solche Kaufbegleitung schwanken je nach Region und Aufwand. Beim BSB etwa ist für die einmalige Begehung eines Einfamilienhauses inklusive Kurzbericht mit 500 bis 600 Euro zuzüglich Fahrtkosten zu rechnen.
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