Wer die eigene Immobilie nicht selbst nutzen möchte, kann sie einfach vermieten. Stete Einnahmen und gewisse Steuervorteile machen dies finanziell attraktiv. Mit der neuen Rolle kommen aber auch ein paar neue Pflichten auf einen zu.
Text: Melanie Rübartsch
Die wichtigsten Vermieterpflichten
Nebenkostenabrechnung: Ist im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter mindestens einmal im Jahr eine Aufstellung über die Betriebskosten machen und sie mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnen. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss das entsprechende Schreiben dem Mieter zugehen.
Instandhaltung: Dass die Wohnung in Schuss bleibt, sie vertragsgemäß genutzt werden kann und keine Gefahren für den Mieter bestehen, ist ebenfalls Sache des Vermieters. Ausschlaggebend ist dabei der Zustand bei Abschluss des Mietvertrags. Der Eigentümer muss Reparaturen aufgrund von Verschleiß in der Wohnung vornehmen, etwa kaputte Wasserhähne, Rollläden und verkalkte Leitungen instand setzen. Zu Modernisierungen ist der Vermieter nicht verpflichtet.
Heizung: Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres hat die Heizung zu funktionieren. Die Wohnung muss auf mindestens 20 Grad Celsius beheizt werden können. Achtung: Die Rechtslage kann sich ändern.
Verkehrssicherungspflichten: Der Vermieter ist für die Sicherheit an und in seiner Immobilie verantwortlich. Er haftet, wenn zum Beispiel jemand auf dem eisglatten Grundstück ausrutscht oder sich verletzt, weil das Flurlicht nicht funktioniert. Der Eigentümer kann seine Verkehrssicherungspflichten – zum Beispiel Schnee schippen oder nasses Laub kehren – jedoch teilweise per Vertrag auf einen Dienstleister oder auch auf die Mieter übertragen.
Vermietung vorbereiten
Vertrag: Im Internet lassen sich zahlreiche Mustermietverträge finden. Doch Vorsicht: gut prüfen, ob das Formular auf dem aktuellen Stand ist. Das ist etwa bei Mustern von Eigentümerverbänden wie Haus und Grund der Fall: www.haus-und-grund.com.
Kaution: Als Absicherung gegen Mietausfälle oder Schäden nach dem Auszug dürfen Vermieter eine Mietkaution von maximal drei Nettokaltmieten verlangen. Der Eigentümer muss sie getrennt vom übrigen Vermögen mit Zinsen anlegen, etwa auf einem Mietkautionskonto.
Schlüssel: Bei der Wohnungsübergabe muss der Vermieter dem Mieter alle Schlüssel übergeben. Wer einen Schlüssel für Notfälle behalten möchte, braucht die Zustimmung des Mieters.
Mietnomaden: 100-prozentigen Schutz gibt es nie. Vermieter können aber eine Bonitätsauskunft vom Mietinteressenten einfordern, den Ausweis des Mieters auf einen festen Wohnsitz überprüfen oder den vorherigen Vermieter kontaktieren.
Nicht ohne meinen Verwalter
Einige Vermieter beauftragen eine Hausverwaltung, die die Nebenkosten abrechnet oder die Wohnung instand hält. Neben der Sachkunde und dem Preis ist die Entfernung der Verwaltung zur Immobilie wichtig.
Sachkunde: Ein gutes Indiz für die Sachkunde ist, ob der Hausverwalter zertifiziert ist. Diese Verwalter haben vor der IHK nachgewiesen, dass sie die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse besitzen. Der Vermieter kann auch nach Referenzen fragen.
Preise: Die Kosten, die die Dienstleister aufrufen, variieren stark. Für die Verwaltung von Mietshäusern müssen die Vermieter laut Dachverband Deutscher Immobilienverwalter mit 20 bis 30 Euro netto pro Wohneinheit und Monat rechnen. Manche stellen die Kosten auch als Prozentsatz von der Kaltmiete in Rechnung – bis zu 6 Prozent sind üblich. Mehr Informationen enthält das „Infoblatt 46“ von Haus und Grund.
Wichtige Versicherungen
Pflicht: Eine Wohngebäudeversicherung schützt die Immobilie und ersetzt Schäden und Mietausfälle unter anderem nach einem Brand oder Sturm. Gegen die Folgen extremer Wetterphänomene sichert die Elementarschadenversicherung ab. Vermieter und Eigentümergemeinschaften sollten unbedingt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung haben. Sie greift etwa, wenn ein Passant von einem herabstürzenden Dachziegel verletzt wird. Hochwertige Privathaftpflichtversicherungen haben diesen Schutz inbegriffen.
Kür: Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung deckt die Kosten juristischer Auseinandersetzungen mit Mietern und Nachbarn ab.
Überflüssig: Wenig sinnvoll sind Mietnomadenversicherungen. Meist lohnt sich der Abschluss nicht, da die Versicherungssummen gedeckelt und Selbstbehalte üblich sind. Sinnvoller ist es, die Mieter gut auszuwählen.
Steuervorteile
Ihre Mieteinnahmen müssen Vermieter als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Im Gegenzug können sie Ausgaben, die sie für die Vermietung tätigen, als Werbungskosten abziehen. Übersteigen die Ausgaben die Einnahmen, können Vermieter die Verluste mit anderen Einkünften – etwa dem Gehalt – steuerlich verrechnen.
Zu den wichtigsten Werbungskosten gehören Kreditzinsen, Maklerprovision, Grundsteuer, Reparaturen, Renovierungen, Bürokosten, Anwalts- oder Steuerberaterhonorare, das Entgelt für die Hausverwaltung sowie Anschaffungs- und Herstellungskosten. Beim letztgenannten Punkt werden Kaufpreis und Baukosten über Abschreibungen langfristig verteilt. Für Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, lassen sich so 50 Jahre lang 2 Prozent im Jahr absetzen.
Titelfoto: Adobe Stock
