Ältere Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind aktuell relativ günstig zu haben. Dadurch bieten sie vielen jungen Familien die Chance, an Wohneigentum zu kommen – nicht zuletzt auch, weil es eine neue Förderung für den Kauf von Bestandsimmobilien gibt.
Text: Stefanie Hutschenreuter
Bis vor wenigen Jahren galt beim Immobilienkauf der Grundsatz: Je besser die Lage, desto höher der Preis. Mittlerweile hat sich diese Regel um einen Aspekt erweitert: den energetischen Zustand der Immobilie. So ist laut einer aktuellen Analyse des IfW Kiel eine Eigentumswohnung der Energieeffizienzklasse A+/A rund 650 Euro pro Quadratmeter teurer als eine vergleichbare Wohnung der Energieeffizienzklasse D/E. Unsanierte alte Häuser und Wohnungen sind derzeit daher beim Kauf vergleichsweise günstig.
Allerdings heißt es dann: gründlich hinschauen. „Ein altes Haus ist wie eine Blackbox“, so Susanne Runkel, Professorin für Bauphysik und Ökobilanzierung an der Technischen Hochschule Augsburg. „Neben der schlechten Energiebilanz kann es Schäden haben, die nicht offensichtlich sind und deren Behebung ziemlich teuer kommen kann.“ Deshalb empfiehlt die Bauexpertin potenziellen Käufern von Altbauten, die Wunschimmobilie immer mehrfach zu besichtigen.
Experten sehen mehr Schäden
Um Mängeln auf die Schliche zu kommen, ist es sinnvoll, sich bei einer der Besichtigungen von einem Bausachverständigen begleiten zu lassen. „Wichtig ist, dass es sich um eine unabhängige Fachperson handelt, also beispielsweise um einen Architekten, einen Energieexperten oder einen Sachverständigen für Schäden von Gebäuden“, betont Runkel. Der Bauprofi sucht beim Haus-Check gezielt nach Hinweisen auf Probleme wie Feuchtespuren, Schimmelpilzbefall, Risse, Asbest oder ausgasende Holzschutzmittel.
Außerdem kann die Frau oder der Mann vom Fach den Sanierungsaufwand inklusive der Kosten realistisch einschätzen und herausfinden, ob die neuen Eigentümer Nachrüstpflichten nachkommen müssen. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke oder von offen liegenden Heiz- und Warmwasserleitungen sowie die Stilllegung älterer Öl- oder Gasheizkessel.
„Es gibt aber weit weniger Sanierungspflichten als gemeinhin angenommen, und fast immer sieht der Gesetzgeber Ausnahmeregelungen vor“, relativiert Susanne Runkel. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) besage lediglich, dass die Chance genutzt werden solle, alles auf einen zukunftsweisenden Stand zu bringen, wenn saniert werde.
Mit Sanierungskosten den Kaufpreis drücken
„Wenn komplett saniert wird, inklusive Wärmedämmung, Außenwand, Dach, Fenstern und Heizung, muss man mit 800 bis 1600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen“, erläutert die Professorin. Die Sanierungskosten, die die Hälfte des Kaufpreises ausmachen können, sollten von Anfang an bei der Finanzierung einkalkuliert werden. Das kann auch bei den Preisverhandlungen mit dem Verkäufer helfen.
Sparen kann, wer beim Sanieren mit anpackt. Gut von Laien in Eigenleistung zu erbringen sind etwa kleinere und mittlere Abbrucharbeiten, Ausbesserungen und Anstriche – vorausgesetzt, man überschätzt weder sein Können noch seine Zeit. Denn werden die Eigenleistungen mangelhaft ausgeführt oder zu spät fertig, kann das zu Folgekosten führen, und die Ersparnis ist dahin.
Jung kauft Alt
Vor der Immobilienbesichtigung steht jedoch immer das Gespräch mit dem Finanzierungsberater. Er errechnet, wie viel Haus oder Wohnung sich die Kaufwilligen leisten können. Seit September 2024 können Familien mit kleinem und mittlerem Einkommen, die Wohneigentum in einem sanierungsbedürftigen Bestandsgebäude erwerben möchten, einen neuen Förderbaustein in ihre Immobilienfinanzierung integrieren. „Jung kauft Alt“ heißt das Förderprogramm der KfW-Bank, das Familien und Alleinerziehenden eine Finanzspritze in Form eines gering verzinsten Kredits gewährt. Ziel des Programms ist es, den Leerstand zu bekämpfen und einen Beitrag zum Erreichen der Klimaschutzziele im Gebäudesektor zu leisten.
Die Eckpunkte: Gefördert wird der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Selbstnutzung mit einem Energieausweis der schlechtesten drei Klassen F, G oder H. Je nach Familiengröße erhalten Berechtigte einen Kredit in Höhe von 100 000 Euro (ein Kind), 125 000 Euro (zwei Kinder) oder 150 000 Euro (ab drei Kindern). Berechtigt sind Familien mit mindestens einem Kind und einem Haushaltseinkommen von maximal 90 000 Euro im Jahr. Pro Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 10 000 Euro. Beantragt werden kann die KfW-Förderung über die Sparkasse.
Sanierungspflicht mit Vorgaben
Wer den Förderkredit erhält, verpflichtet sich, das Objekt binnen viereinhalb Jahren nach der Zusage mindestens auf den Standard „Effizienzhaus 70 Erneuerbare-Energien“ zu bringen. Das heißt, dass die Immobilie 30 Prozent weniger Energie verbrauchen muss als ein Neubau nach gesetzlichem Mindeststandard und die Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Baudenkmäler müssen zumindest den Standard „Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare Energien“ erreichen.
„Auch wenn es ambitioniert klingt, eine Immobilie in verhältnismäßig kurzer Zeit so anspruchsvoll energetisch zu sanieren, ist die Vorgabe sehr sinnvoll. Denn wer in einem sanierten Gebäude wohnt, spart über die Jahre wirklich viel an Energiekosten“, sagt Thomas Lang, Berater für Immobilienfinanzierungen bei der Verbraucherzentrale NRW. Auch Susanne Runkel begrüßt die Regelung: „Untersuchungen, die wir an der Hochschule Augsburg mit unseren Studierenden durchgeführt haben, zeigen, dass es sowohl hinsichtlich der Reduktion von CO2-Emissionen als auch hinsichtlich der Senkung der Gesamtkosten deutlich sinnvoller ist, Gebäude sofort auf einmal zu sanieren, als die Sanierungen in einzelnen Schritten irgendwann im Laufe der Zeit vorzunehmen.“
Fördermittel clever kombinieren
Aufgrund dieser Sanierungsverpflichtung ist es für die Beantragung des Förderkredits auch zwingend notwendig, eine Expertin oder einen Experten für Energieeffizienz einzubinden. Online sind unter www.energie-effizienz-experten.de die dafür zugelassenen Fachleute gelistet. Die Kosten für Beratung und Baubegleitung werden ebenfalls gefördert.
Für die Sanierung einer Bestandsimmobilie können Immobilienkäufer noch zusätzliche Fördermittel erhalten, denn das Programm „Jung kauft Alt“ darf mit weiteren Förderangeboten kombiniert werden, insbesondere mit solchen aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Wer komplett in einem Rutsch zum Effizienzhaus saniert, kann etwa aus dem KfW-Programm „Wohngebäude – Kredit“ noch einmal ein Förderdarlehen von bis zu 150 000 Euro je Wohneinheit erhalten. Je besser dabei der neue Energiestandard der Immobilie ist, desto höher ist der gewährte Tilgungszuschuss. Er reduziert den Kreditbetrag, den der Darlehensnehmer zurückzahlen muss. Bis zu 45 Prozent des Kredits sind als Tilgungszuschuss möglich.
Mehr Geld für Sanierung sichern
Darüber hinaus gibt es für fast alle Einzelsanierungsvorhaben wie die Dämmung der Gebäudehülle, den Einbau neuer Fenster oder die Heizungsoptimierung Zuschüsse über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa). Auch der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung durch eine umweltfreundlichere Alternative wird bezuschusst. Der Antrag dafür ist bei der KfW zu stellen.
Die BEG-Zuschussförderung können Selbstnutzer noch einmal mit einem KfW-Ergänzungskredit in Höhe von maximal 120 000 Euro aufstocken. Wer ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von unter 90 000 Euro hat, erhält den Ergänzungskredit zu besonders günstigen Konditionen.
Für Wohnungseigentümer interessant ist zudem eine Kombination mit dem KfW-Programm „Altersgerecht umbauen“. Der Förderkredit von bis zu 50 000 Euro lässt sich für Maßnahmen zum Abbau von Barrieren, etwa im Rahmen eines Badumbaus, einsetzen, aber auch für die Erhöhung des Einbruchschutzes. Last, but not least besteht bei energetischen Verbesserungen des Gebäudes auch immer die Möglichkeit, alternativ eine steuerliche Förderung zu nutzen.
„Zeit nehmen fürs Informieren“
Thomas Lang von der Verbraucherzentrale NRW gibt Tipps für Altbaukäufer.
S-Quin: Was raten Sie Menschen, die ein Haus kaufen möchten?
Lang: Für die meisten ist der Hauskauf die größte Investition ihres Lebens. Informieren Sie sich deshalb vorab bei vielen verschiedenen Stellen und nehmen Sie sich Zeit dafür. Erkundigen Sie sich zudem bei Freunden und Bekannten nach deren Erfahrungen mit dem Immobilienkauf. Auch Ratgeberbücher und -videos enthalten hilfreiche Tipps.
S-Quin: Wo lauern ungeahnte Fallstricke?
Lang: In einem Altbau können sich neben Baumängeln auch rechtliche Stolperfallen verstecken. Ich empfehle daher, die Bauunterlagen von einem auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt checken zu lassen. Der kann zum Beispiel prüfen, ob mögliche Schwarzbauten vorhanden sind, die im schlimmsten Fall zurückgebaut werden müssten.
S-Quin: Was ist bei der Finanzierung zu beachten?
Lang: Bei einer Sanierung gibt es oft unvorhersehbare Kostensteigerungen, etwa wenn sich erst beim Öffnen einer Wand herausstellt, dass die Elektroleitungen neu gemacht werden müssen. Daher sollte man immer mit einem ausreichenden finanziellen Puffer rechnen. Bei einer Sanierungssumme von 150 000 Euro empfiehlt es sich, 10 000 bis 30 000 Euro in der Hinterhand zu haben.
S-Quin: Gibt es außer von KfW und Bafa noch weitere Förderungen?
Lang: Neben bundesweiten Förderprogrammen können Käufer von Altbauten auch Unterstützung über Landesförderbanken erhalten. Die meisten Programme sind für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen, aber über die NRW-Bank gibt es zum Beispiel auch einkommensunabhängige Sanierungsprogramme. Informationen erhalten Interessierte bei ihrer Stadt oder Kommune.
Fotos: Adobe Stock, Thomas Lang
