Zwar ist die Lage der entscheidende Faktor für die Wertentwicklung einer Immobilie, doch der Zustand von Haus oder Wohnung, vor allem der energetische, gewinnt an Einfluss. Wer gezielt saniert und modernisiert, kann dem drohenden Wertverlust vorbeugen.
Text: Stefanie Hutschenreuter
Immobilien gelten als wertstabile Investition. Seit Mitte 2022 hat sich das jedoch geändert. Wegen der gesunkenen Nachfrage als Folge der gestiegenen Hypothekenzinsen müssen Verkäufer erstmals wieder Preisabschläge in Kauf nehmen. Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind in vielen Regionen Deutschlands gesunken.
Angesichts dessen fragt sich so mancher Eigentümer, ob auch seinem Haus oder seiner Eigentumswohnung ein Wertverlust droht. Wenn es sich um einen Altbau handelt, ist das eine durchaus berechtigte Befürchtung. Doch es lässt sich gegensteuern, und zwar durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Eine Wertsteigerung um bis zu 20 Prozent ist nach Einschätzung einiger Experten dadurch möglich.
Die Grundlage, einen Wertverlust zu verhindern, ist ein regelmäßiges Beheben von Schäden am Bauwerk. „Deshalb ist es wichtig, dass jeder, der ein Haus besitzt, eine Instandhaltungsrücklage bildet“, sagt Bauingenieurin Barbara Schrobback, die als Immobilienmaklerin in der Nähe von Berlin tätig ist. „10 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche oder Grundfläche sollte man pro Jahr beiseitelegen.“ Damit können Reparaturen bezahlt werden. Nach 25 bis 30 Jahren ist durch das regelmäßige Sparen zudem meist ein Grundstock vorhanden, mit dem sich auch größere, wertsteigernde Maßnahmen wie ein Heizungstausch finanzieren lassen.
Energetischer Sanierungsdruck steigt
Den höchsten Wertzuwachs versprechen energetische Sanierungen, denn aktuell büßen vor allem Altbauten mit schlechter Energiebilanz an Wert ein. Auf dem Land gilt das noch mehr als in der Stadt, wie eine Analyse von Immoscout 24 im ersten Quartal 2023 ergab. Laut der Untersuchung waren Gebäude mit schlechten Energieeffizienzklassen wie F, G und H in ländlichen Gebieten im Schnitt um rund die Hälfte günstiger als solche mit Energieklasse A.
Die Gründe dafür sind vielfältig. Zum einen sollen bis 2045 alle Gebäude in Deutschland klimaneutral sein. Entsprechend werden die gesetzlichen Vorschriften in Sachen Energiebilanz in Zukunft wohl verschärft, was Interessenten abschreckt, energiefressende Altbauten zu kaufen. Hinzu kommt, dass mit dem Ansteigen der Energiepreise infolge des Ukrainekriegs ein niedriger Energieverbrauch noch attraktiver für Käufer geworden ist.
Nicht zuletzt sei es aber auch der Anstieg der Hypothekenzinsen, der die Preise für energiehungrige Gebäude purzeln lasse, wie Schrobback erklärt: „Früher, bei den niedrigen Zinsen, fiel ein Modernisierungsstau nicht so sehr ins Gewicht. Da wurde einfach ein ordentliches Finanzierungspaket obendrauf für die notwendigen Sanierungs- und Umbaukosten geschnürt. Mit den gestiegenen Zinsen können sich viele Käufer eine solche Sanierungsfinanzierung aber nicht mehr leisten, weil sie oft schon für den Immobilienkredit eine monatliche Rate von 1500 bis 2000 Euro zahlen.“
Mit Köpfchen sanieren
Angesichts dieser Lage in Aktionismus zu verfallen und eine funktionierende Heizung auszutauschen, ist laut der Expertin aber der falsche Weg. Wesentlich sinnvoller ist es, wenn sich Immobilieneigentümer von einem kompetenten Energieberater ausrechnen lassen, welche Sanierungsmaßnahmen die meiste Effizienz bringen und wie viel Förderung es dafür gibt.
Nicht immer ist es die alte Öl- oder Gasheizung, die zuerst in Angriff genommen werden muss, auch wenn sie aufgrund der öffentlichen Debatte um die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes in den Vordergrund gerückt ist. Ein weiterer Vorteil der fachlichen Begleitung: Sie verhindert bauphysikalische Probleme durch die Modernisierung, etwa das Auftreten von Schimmel durch den Einbau von Hightech-Fenstern in schlecht gedämmte Außenwände. „Ein Bauingenieur oder Architekt weiß so etwas zu verhindern, weil er alle Bauteile im Blick hat“, so Schrobback.
Generell rät sie, immer dann, wenn ohnehin renoviert werden müsse, auch eine Verbesserung der Energiebilanz zu erwägen. Das spart Geld, wie ein Beispiel veranschaulicht. „Wenn ich ein Dach neu eindecken muss und im Zuge dessen eine Aufsparrendämmung unter der neuen Dachdeckung anbringe, erspart mir das eine doppelte Rüstung, was mehrere Tausend Euro ausmachen kann. Und wenn ich vorhabe, in ein paar Jahren die Fassade zu dämmen, kann ich gleich den Dachüberstand vergrößern, damit später meine Außenwand nicht über die Dachkante ragt“, erklärt die Expertin.
Eine weitere Empfehlung von Barbara Schrobback ist es, kleinere energetische Optimierungen selbst durchzuführen, denn manche Maßnahmen erfordern nur etwas handwerkliches Geschick. Die Materialien gibt es im Baumarkt. Dazu gehören das Dämmen der obersten Geschossdecke, der Kellerdecke und von offen liegenden Heiz- und Warmwasserleitungen sowie die regelmäßige Pflege von Fenster- und Haustürdichtungen. „Auch ein hydraulischer Abgleich der Heizung frisst keine riesigen Gelder und bringt einen guten Energiespareffekt“, sagt sie. Das muss jedoch eine Fachfirma übernehmen.
Wertzuwachs ohne Energiespareffekt
Immer wichtiger für den Wert von Haus und Wohnung wird schnelles Internet. „Erhält der Eigentümer die Möglichkeit, seine Immobilie an ein Glasfaserkabel anzuschließen, sollte er unbedingt zuschlagen“, so der Rat der Maklerin. „Das gilt übrigens auch für den Anschluss an ein Fernwärmenetz.“
Weil die Wohnfläche die Grundlage der meisten Wertermittlungsverfahren bildet, bringt auch der Anbau eines Wintergartens oder ein Dachausbau in der Regel einen Mehrerlös beim Verkauf. Ähnliches gilt für den Bau einer Garage oder eines Carports. Mit Wallbox und Fotovoltaikanlage ausgestattet, macht der Unterstand fürs Auto die Immobilie noch attraktiver. Aber auch ein modernes Bad oder eine neue Einbauküche hat schon so manchen Kaufinteressenten davon überzeugt, einen höheren Preis zu zahlen.
Den Wert steigern auch Maßnahmen, die Haus oder Wohnung altersgerechter machen – etwa Türen, durch die ein Rollstuhl passt, schwellenlose Bodenbeläge, eine ebenerdige Dusche oder auch eine gute, über Bewegungsmelder automatisierte Ausleuchtung der Wege. Auch Einbruchschutzoptimierungen wie der Einbau sicherer Fenster und Haustüren oder einer Alarmanlage werten eine Immobilie auf.
Solche Modernisierungen sind natürlich mit Kosten verbunden. Längerfristig gesehen können sich jedoch gerade energetische Verbesserungen wie eine Dämmung der Gebäudehülle, neue Fenster, eine Solaranlage oder eine neue Heizung lohnen, weil sie durch niedrigere Energiekosten Geld sparen.
Staatliche Förderung nutzen
Zudem können für fast alle energetischen Sanierungen KfW- oder Bafa-Förderungen in Anspruch genommen werden. Auch für Maßnahmen zur Verbesserung des Einbruchschutzes oder zur Barrierereduzierung gibt es günstige Kredite und einen Zuschuss von bis zu 6250 Euro über die KfW-Förderbank.
Größere Investitionen sollte man laut Barbara Schrobback aber nur dann vornehmen, wenn man noch eine Weile selbst in der Immobilie wohnen bleibe und davon profitiere. „Ich rate davon ab, einen Kredit aufzunehmen, um kurz vor einem Verkauf noch zu sanieren“, sagt sie. „Lieber verkauft man mit einem Preisabschlag oder wartet etwas länger, bis sich ein Käufer findet.“
Das sollten Sie wissen
- Energieberater in der Nähe finden. Unter energie-effizienz-experten.de sind qualifizierte Berater nach Postleitzahlen gelistet. Alle aufgeführten Experten sind für die Beantragung von Förderungen zugelassen.
- Nachweise sammeln und aufheben. Belege für Sanierungen wie Rechnungen können bei Verkaufsverhandlungen als Argumente dienen. Möglicherweise helfen sie dem Käufer sogar, preiswerter zu finanzieren.
Achtung, Sanierungspflicht!
Welche Austausch- und Nachrüstpflichten das neue Gebäudeenergiegesetz beinhaltet.
Das Gebäudeenergiegesetz sieht für Immobilieneigentümer verpflichtende Sanierungsmaßnahmen vor. Allerdings sind Ein- und Zweifamilienhäuser davon ausgenommen, wenn der Eigentümer bereits seit mindestens Februar 2002 selbst im Gebäude wohnt. Diese Befreiung erlischt jedoch beim Eigentümerwechsel. Dann müssen Käufer oder Erben folgende Vorgaben binnen zwei Jahren erfüllen:
- die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen nachträglich dämmen, wenn sie keinen Mindestwärmeschutz aufweist;
- neue Heizungs- und Warmwasserrohre unbeheizter Räume dämmen;
- Öl- und Gasheizungen austauschen, die älter als 30 Jahre sind und weder Brennwert- noch Niedertemperaturkessel haben. Letztere gibt es allerdings kaum noch.
- Außerdem gilt: Eine Heizung, die nicht mehr reparierbar ist, soll künftig nur durch eine ersetzt werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird.
LBS: „Mit Bausparen sanieren“
Christian Schröder von der LBS NordWest zu den neuen Regeln beim Bausparen.
S-Quin: Bislang durften Riester-geförderte Altersvorsorge-Bausparverträge nicht für die energetische Sanierung eingesetzt werden. Hat sich das geändert?
Christian Schröder: Ja, seit Januar 2024 wird neben dem barrierearmen Umbau auch die energetische Sanierung von selbst genutztem Wohneigentum gefördert. Das gilt für viele Maßnahmen, vom Heizungsaustausch über die Fenstersanierung bis zur Fassadendämmung. Dafür kann ich künftig meinem Riester-Vertrag Sparguthaben entnehmen.
S-Quin: Wie viel Riester-gefördertes Kapital darf dafür entnommen werden?
Schröder: Der Entnahmebetrag darf die Sanierungskosten natürlich nicht übersteigen. Der Mindestentnahmebetrag beläuft sich auf 6000 Euro, wenn die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung oder Herstellung der Wohnimmobilie vorgenommen werden. Für spätere Maßnahmen beträgt die Mindestentnahme 20.000 Euro. Die Entnahme setzt einen Antrag bei der staatlichen Zulagenstelle ZfA voraus. Dabei hilft die Bausparkasse. Die energetischen Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt und nach amtlichem Muster bescheinigt werden.
S-Quin: Welche Fördermöglichkeiten können Sanierer sonst noch in Anspruch nehmen?
Schröder: Es gibt eine Vielzahl weiterer Fördertöpfe. Schon für Fachleute ist es nicht banal, auf dem Laufenden zu bleiben. LBS und Sparkassen arbeiten deshalb mit dem Deutschen Energieberater-
Netzwerk zusammen, einem Zusammenschluss von über 1000 unabhängigen Ingenieuren, Architekten, Planungsbüros, Handwerksmeistern und Technikern. Die sorgen nicht nur für die fachliche Begleitung der Modernisierung, sondern stellen auch alle nötigen Förderanträge. Eine erste Orientierung findet sich unter www.lbs.de/modernisieren.
Fotos: Adobe Stock, LBS
